Договор купли-продажи по ипотеке — как обезопасить себя от рисков

0
128
договор купли-продажи по ипотеке - картинка

Договор купли-продажи по ипотеке — неотъемлемая, важнейшая часть сделки. Документ вводит ее в правовое поле. В договоре купли-продажи по ипотеке указывают переход права собственности, отмечают передачу денег, оговаривают нюансы получения недвижимости новым владельцем.

Сложная сделка с привлечением объемного капитала таит в себе очевидные риски. Как не потерять деньги и жилплощадь?

Ответ на поверхности: грамотно оформить договор купли-продажи. Разберем в статье, как должен выглядеть документ, какие существуют подводные камни и основные мошеннические схемы, на которые «ловят» граждан.

Ипотека: купля-продажа

На стадии строительства не оформляют договор купли-продажи. Такого рода контракты актуальны при взаимодействии сторон на вторичном рынке.

При этом юристы отмечают: купля-продажа — типовой процесс, который проходит с заключением договора вне зависимости от стоимости и разновидности объекта.

Более того, такие документы не требуют заверения нотариуса.

Получается, что разницы между продажей условного пылесоса и покупкой квартиры в ипотеку нет принципиальных различий? Не совсем так.

Права на собственность

Пылесос не требует специальных прав, чтобы его использовать. В то же время квартира делится на доли, в нее прописывают третьих лиц, на недвижимость могут претендовать люди «со стороны».

Важно: При этом ни одна проверка не сможет выявить 100% претендентов.

Любая сделка на вторичном рынке несет риск потери права собственности, если претендующий докажет законность своих требований в суде. В таком случае квартиру заберут, а ипотеку придется платить.

Оспаривание права собственности имеет свой срок давности. На это отводят три года с момента подписания договора. По прошествии этого срока можно окончательно перестать беспокоиться.

»» Читайте также обо всех нюансах покупки квартиры в ипотеку.

Третьи лица: типизация

проверка третьих лиц - картинка

Выбрав понравившийся вариант, покупатель вправе запросить выписку из домовой книги по конкретной квартире. Ее заказывают в Многофункциональном Федеральном Центре.

В полученной справке приведен список всех зарегистрированных жильцов. Сегодня банки требуют оставить квартиру «пустой» до заключения договора.

Законом предусмотрены варианты, когда на право пользования могут претендовать граждане, не прописанные на объекте и не имеющие в них долей:

  1. Лица, прописанные в квартире до ее приватизации, давшие на нее согласие без включения их в долю.
  2. В завещании могут быть оговорены условия передачи жилплощади в вечное безвозмездное пользование третьим лицам.
  3. Если жилье было куплено с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям, несовершеннолетние могут претендовать на квартиру.
  4. Получатели пожизненной ренты также могут оспорить переход права собственности.

Это основные моменты, на которые обязательно обращает внимание покупатель.

От того, насколько глубоко будет проработан вопрос третьих лиц зависит успешность сделки купли-продажи и спокойствие в дальнейшем. Однако продавец тоже рискует.

Как предусмотреть риски?

Важно отстаивать свои интересы и использовать все законные методы, чтобы обезопасить себя от рисков.

  1. Запросите выписку из домовой книги, которая подтвердит, что в жилплощади никто не прописан.
  2. Сделайте запрос на список лиц, которые были прописаны здесь до приватизации.
  3. Если выписать кого-то в ближайшее время невозможно, в договоре четко прописывают сроки снятия с учета. В дальнейшем это можно сделать только по решению суда.
  4. Приобретите страховку титула.

Это далеко не весь список, однако уже эти манипуляции позволят чувствовать себя спокойнее.

Обратите внимание: страховка титула — ответственная процедура. На нее идут не все компании, а сам процесс включает сбор комиссии, которая затем объявляет о решении. Не всем удается застраховать право собственности с первого раза.

Популярные предложения по ипотеке

Найдено 2 кредиторов
Новинка
алфьа банк ипотека
1 дн.
Макс. сумма: 50 000 000 ₽
Мин.сумма: 600 000 ₽
Срок: 3-30 г.
Ставка: 9.39 %
Возраст: 21-70
Мин. требования: Да
Получить ипотеку
Популярно
ипотека банк открытие - лого
1 ч.
Макс. сумма: 30 000 000 ₽
Мин.сумма: 472 000 ₽
Срок: 3-30 г.
Ставка: 9.8 %
Возраст: 18-65
Мин. требования: Да
Получить ипотеку

Долги и аресты: как все узнать

как узнать про аресты и долги - картинка

Проблема долгов и запрещений — брешь в законе. Дело в том, что обременения касаются гражданина, а не помещения.

Часто об этом становится уже после передачи права собственности. А вместо новоселья приходится отстаивать свои права и разбираться с недобросовестным продавцом.

Однако это вовсе не означает, что таких квартир стоит сторониться.

Здесь приходит на помощь договор купли-продажи, в котором четко прописывают условия и сроки погашения долгов, связанных с недвижимостью.

Обо всех обременениях узнают из реестра ЕГРН. По поводу «чистоты» счетов от ЖКХ обращаются в местный МФЦ.

Важно: Если купля-продажа проходит с задействием банка и ипотеки, кредитующий орган вряд ли пойдет на риск и не одобрит займ на объект с долгами.

Супруги: нажитое имущество

Еще один барьер, который следует преодолеть — согласие супругов. Имущество, которое приобрели в браке, делят пополам.

Исключения составляют только случаи заключения брачного договора. При этом не важно, условно говоря, кто зарабатывал деньги, а кто нет — справедливости по конституции достигают пропорциональным равным разделением между бывшими супругами.

Приведем отдельные случаи, когда супруг не может претендовать на квадратные метры:

  • Получение квартиры в дар;
  • Отдельные пункты брачного договора;
  • Недвижимость унаследована;
  • Жилплощадь приобрели на деньги от продажи имущества, купленного до заключения брака.

Эти случаи освобождают объект от претензий супруга, однако все они требуют документального подтверждения.

Кроме того, если квартира попадает под один из этих параметров, это оговаривают в договоре купли-продажи.

Все перечисленные случаи нивелируются, если претендующий супруг зарегистрировал свое право пользования имуществом, находясь в браке.

Важно: Если супруги договорились о продаже, они оформляют согласие. Для оформления ипотеки такой документ требуют заверить у нотариуса.

Особенности продажи

особенности продажи - изображение

Ипотека дезориентирует продавца. Ему невольно кажется, что он становится участником этой эпопеи, длиной в десятки лет.

Однако на самом деле он выбывает из игры по факту передачи права собственности. И получает всю оговоренную сумму сразу.

Основной проблемный корпус сосредоточен на процессе оформления сделки с ипотекой. Банк принимает в купле-продаже непосредственное участие, что затягивает процедуру передачи недвижимости.

В итоге продавец оказывается втянут в бюрократический круговорот, который занимает время.

Покупатель собирает нужные документы, подает заявку, ожидает одобрения ипотеки.

В свою очередь продающая сторона приводит документы на жилплощадь в порядок. Иногда банк устраивает собственную независимую оценку, которая может повлиять на окончательную стоимость объекта.

»» Рекомендуем нашу статью с полным перечнем документов для продавца и покупателя.

Важно: Если заемщик перестанет платить ипотеку, банк заберет квартиру и продаст ее через аукцион. Оценка ему нужна, чтобы покупатель не приобрел жилплощадь по завышенной цене, которую, в случае аукциона, банк не сможет компенсировать.

Кроме того, кредитующий орган откажет в ипотеке, если квартира представляет «ветхий фонд». Внутренняя отделка должна быть целостной, дом не должен состоять в очереди на снос или капитальный ремонт.

По сути, компания заранее оценивает перспективу квартиры — сможет ли он сам ее реализовать по сопоставимой цене?

При купле-продаже за наличные продаются квартиры в любом состоянии. Это существенный плюс такого взаимодействия.

Ипотека на вторичном рынке: преимущества

Если банк откажет в выдаче ипотеки, продавец не возвратит покупателю аванс. Это не самый приятный момент сотрудничества, ведь, казалось бы, покупатель найден, вы обо всем договорились, а сделка сорвалась на стадии завершения.

Приходится все начинать сначала.

Однако купля-продажа квартиры через ипотеку — самый безопасный вариант. К тому же, как ни странно, быстрый (в контексте регистрации сделки) — всего 5 дней взамен 30 при покупке за наличные деньги.

Банк выступает посредником на каждом этапе сделки. Это позволяет третьему заинтересованному лицу контролировать легитимность и безопасность движения капитала и прав собственности.

Кроме того, существенно ускоряется поиск приобретающей стороны. Желающих купить квартиру в ипотеку больше.

К этому располагают существенные суммы, которые необходимо иметь на руках. Более того, взаимодействуя с банком, продавец оберегает себя от фальшивомонетчиков.

»» Узнайте подробнее о преимуществах ипотеки на вторичном рынке от Сбербанка.

Посредничество: как банк участвует в передаче денег

участие банков в сделке - изображение

Кредитная организация контролирует самый важный и трепетный момент купли-продажи квартиры в ипотеку — оплату. Действуют по стандартной схеме:

  1. Стороны договариваются;
  2. Оформляют предварительный договор купли-продажи, покупатель передает залог;
  3. Обращаются в банк, который производит оценку жилья и одобряет ипотеку;
  4. Заводят счет в банке на имя продавца и переводят деньги;
  5. Подписывают окончательный договор;
  6. Сделку регистрируют в Росреестре;
  7. Подтверждение регистрации приносят в банк;
  8. Продавец получает доступ к счету.

Таким образом исключен момент мошенничества — отказ в передаче денег после подписания. Через такую схему невозможно «резко передумать».

Счету в банке существует альтернатива – банковская ячейка. При использовании сейфа схема остается той же, только продающая сторона получает наличные.

Оплата: аванс

Важный пункт, который оговаривают в договоре — предварительная оплата, которая гарантирует продающей стороне серьезность намерений покупателя.

Это задаток, который затем включают в стоимость квартиры, когда проходит окончательная оплата покупки.

Наиболее частые условия по задатку:

  • Если сделка не состоялась по вине приобретающей стороны, аванс остается у продавца.
  • Если продающая сторона отказывается в последний момент, по договору он возвращает задаток в двойном размере.

Чтобы не быть голословными, пропишите в договоре все возможные сценарии, под которыми подразумеваете понятие «вина».

Например, отказ без объяснения причин. С другой стороны, всегда присутствуют обстоятельства непреодолимой силы, при которых аванс возвращают без потерь.

По желанию сторон, при сорвавшейся сделке аванс можно просто вернуть. Однако такой подход к сотрудничеству встречается крайне редко.

В основном, когда купля-продажа проходит между близкими знакомыми или родственниками.

Ипотека в новостройке: не все так просто

особенности новостроек - картинка

Если собственник приобрел квартиру в доме на стадии котлована и полностью выплатил за нее кредит до окончания строительства, он не может передать право собственности, а значит и продать ее.

Он еще не стал полноправным собственником, так как дом не введен в эксплуатацию.

Напомним, что при покупке квартиры в строящемся доме заключают договор уступки прав требования и договор долевого участия. Возможно взаимодействие с договором цессии.

Популярная мошенническая схема: вместо ДДУ предлагают заключить предварительный договор купли-продажи.

Аргументируют это возможностью «обойти лишние налоги» или уйти от обязательной оплаты первоначального взноса (завышение).

»» Не хотите платить первый взнос? Читайте в нашей статье о 20 банках, которые не требуют первоначального взноса.

А затем требуют оплатить вексель на стоимость квартиры. Якобы затем предварительный договор получит действительный статус, и покупатель получит право собственности.

Однако этого не происходит, а мошенник продает ту же квартиру по той же схеме дальше.

Если вы решили продать квартиру в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию, придется взаимодействовать через договор уступки прав требования.

Фактически покупатель приобретает возможность требовать права на недвижимость после завершения его строительства.

Так как прав собственности на объект еще не существует.

Из-за сложного процессуального характера сделки банки не охотно идут на их одобрение.

Обращаться необходимо в первую очередь в те кредитные органы, которые аккредитовали строительный объект. В этих компаниях шанс получить одобрение выше.

Какой первоначальный взнос по ипотеке вы готовы внести?

Если стройка остановится

В договоре уступки прописывают характер отношений застройщика и дольщика. В том числе документ регулирует порядок разрешения вероятных конфликтов. Один из самых серьезных — остановка стройки.

В ДДУ прописывают, что девелопер оставляет за собой право задержать сдачу объекта на 6 месяцев. Если ожидание ключей переходит эту черту, дольщик вправе требовать компенсацию. Для этого объект страхуют.

Однако страховые компании будут искать любой повод, чтобы отказать в выплатах.

Например, самая популярная причина отказа — факт нарушения закона застройщиком.

В страховом договоре прописывают, что такой случай не является страховым, а значит денег дольщик не получит.

Если на лицо сговор девелопера и страховщиков, скорее всего к моменту обнаружения явных нарушений страховая компания уже будет банкротом. Как быть?

Восстановление прав дольщиков — долгий процесс, который начинается с самого тяжелого: ожидания срока сдачи дома.

Далее у застройщика есть еще полгода, которые он прописал в договоре. В течение этого времени ни власть, ни страховые компании не будут «шевелиться».

Далее начнется процессуальное разбирательство, в ходе которого застройщика обанкротят. Иногда этот процесс может затянуться.

Заключительный этап — формирование так называемый «Дорожной карты», в которой составляют план завершения строительства объекта.

До поступления государственных субсидий будут проведены работы по поиску коммерческой организации, которая согласиться достраивать.

Для этого ей могут предложить «бесплатную» землю, возможность корректировать этажность домов. Новый застройщик должен устроить комиссию для выявления вероятных нарушений в уже отстроенных домах.

Важно: Заключая договор с банком, требуйте включить пункт о предоставлении кредитных каникул или снижении процентной ставки, если стройка будет остановлена по вине аккредитованного застройщика.

Итог

Договор купли-продажи сосредотачивает в себе максимум полезной информации, которая затем определит порядок разрешения споров.

С первого взгляда оформить контракт не составляет труда, однако только компетентный юрист поможет учесть весь диапазон рисков.

В идеале, юрист сопровождает сделку на всем ее протяжении. От выбора объекта
— до получения титула.

»» Не знаете, где лучше оформить ипотеку? Рекомендуем нашу статью: Топ-10 банков с лучшими условиями по ипотеке в 2019.

Договор купли-продажи по ипотеке — как обезопасить себя от рисков
5 (100%) 2

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here