Ипотека без первоначального взноса в 2019 — объективно про условия и калькулятор

0
201
ипотека без первоначального взноса - картинка
еКапуста [CPL] RU

Ипотечное кредитование — выход из-под арендного быта. Первоначальный взнос считают одним из «камней преткновения» ипотеки, который становится непосильной преградой на пути к собственному жилью. Можно ли его «обойти»? Реально ли взять ипотеку без первоначального взноса? Факты, статистика, исследования.

Ипотека в 2019: а стоит ли вообще овчинка выделки?

Возникает логичная мысль: зачем платить арендодателю за съем жилья, ведь фактически эти деньги «уходят в никуда». Оплачивая ипотеку, заемщик платит соразмерную сумму, однако она работает на перспективу.

По завершению выплат, квартира остается у кредитуемого. Долгосрочное вложение средств вполне себя оправдывает. Или нет?

Прозвучала первая точка зрения, но существуют и иные. Например, противники кредитов справедливо сравнивают ее с добровольным ограничением собственной свободы.

Многие покупают квартиры вынужденно — обычно дешевые варианты находятся в неудобном месте или за чертой города. В такие жилые комплексы дополнительно приобретают автомобиль из-за проблем с общественным транспортом.

Ипотека привязывает к конкретному месту на десятки лет. При этом суммы первоначального взноса заставляют обращаться в третьи банки за кредитом на первую выплату по ипотеке.

А несовершенная банковская система ставит под угрозу успех конечной цели ипотеки — заселения в собственную квартиру. «Проблема обманутых дольщиков» или потеря титула — реальные «подводные камни», на которых поскальзываются граждане нашей страны.

В этом материале разберем особенности понятия «первоначальный взнос по ипотеке», а также рассмотрим принципы залогового кредитования в 2019-м году.

»» Расчет ипотеки — калькулятор ипотечных кредитов SIBSO.

Первоначальный взнос: неочевидная выгода для банка

Халва [CPS] RU
выгода для банков - картинка

Ипотека — займ под залог недвижимости. Когда кредитуемый берет деньги, он соглашается на принципиальное условие — если средства перестанут поступать на счет банка, компания оставит квартиру в себе. Затем, как правило, жилплощадь продают на аукционе.

Здесь кроется неочевидная выгода банков устанавливать первоначальный взнос на высоком уровне. Хотя по логике, в его интересах назначить как можно большую сумму на кредит. Так он получает больше денег по процентам.

В чем подвох?

  • Отсутствие первоначального взноса привлекает клиентов, у которых попросту нет стартового капитала.

Для банка это красный сигнал о неплатежеспособности заемщика. Даже если с его кредитной историей и доходом все в порядке, отсутствие накоплений свидетельствует, что потенциальный заемщик тратит получаемые деньги в полном объеме.

Тинькофф [CPS] RU

Значит, он не располагает свободными финансами для выплаты ипотеки.

  • Нестабильность рынка недвижимости — очевидные риски для банка.

Выданная ссуда не окупит себя, если кредитуемый перестанет платить на ранних сроках. Тогда банк понесет потери. Однако, если клиент внесет 30% и более первым платежом, это страхует компанию от непредвиденных расходов.

Поэтому первоначальный взнос — редкий случай выгоды обеих сторон. Итоговая сумма по кредиту, включая процентную надбавку, станет меньше. Это плата банка за спокойствие. И он согласен на такие уступки.

Сегодня подавляющее большинство финансовых организаций устанавливают минимальный порог первоначального взноса. Обычно, его держат на уровне 10% от стоимости жилья.

Какой первоначальный взнос по ипотеке вы готовы внести?

Популярные предложения по ипотеке

Найдено 2 кредиторов
Новинка
алфьа банк ипотека
1 дн.
Макс. сумма: 50 000 000 ₽
Мин.сумма: 600 000 ₽
Срок: 3-30 г.
Ставка: 9.79 %
Возраст: 21-70
Мин. требования: Да
Получить ипотеку
Популярно
ипотека банк открытие - лого
1 ч.
Макс. сумма: 30 000 000 ₽
Мин.сумма: 472 000 ₽
Срок: 3-30 г.
Ставка: 9.8 %
Возраст: 18-65
Мин. требования: Да
Получить ипотеку

Как сэкономить: ипотека на строящееся жилье

как сэкономить - картинка

Строящееся жилье — шанс сэкономить. В том числе на ипотеке.

Банки привлекают заемщиков снижением процентной ставки, а застройщики на этапе строительства устанавливают низкий ценник — в регионах он держится на уровне 45-50 тыс. руб за кв.м. Это примерно на 30% ниже, чем стоимость новой квартиры или вторичного жилья.

Действуют акции и скидки. Часто удается дешево приобрести новый дом, да еще и с акционной внутренней отделкой.

Однако такие издержки для продающей и кредитующей сторон вполне очевидны. Покупая квартиру на стадии котлована, будущий владелец рискует.

Объективные риски

Ждать заселения приходится в среднем несколько лет. В худших случаях срок ожидания своего жилья достигает десятков лет.

Могут возникнуть проблемы с принятием готового объекта. Жилищная комиссия тщательно проверяет новые дома на прочность и токсичность.

Клиент также оценивает выданную квартиру и вправе предъявить требования по исправлению недостатков. Это происходит строго до получения ключей.

В наши дни система долевого строительства далека от совершенства — сотни тысяч обманутых дольщиков все еще ждут возобновления прав. Многие из них использовали государственные льготы (например, материнский капитал), чтобы выплатить первоначальный взнос.

Другие — в большинстве молодые семьи, копили на него несколько лет.

Люди остаются наедине с проблемой, так как деньги нужны на аренду жилья, выплату ипотеки и жизнь.

Возобновление строительства: де-юре и де-факто

Процедура возобновления строительства бюрократически утомительна. Поэтому, кроме временных издержек, граждане терпят дополнительные убытки — процессуальный контекст передают в руки компетентным юристам, а дольщики вынуждены самостоятельно следить за состоянием конструкций на брошенной стройке.

Государство активно работает над решением, но результат остается прежним. Например, успешный в отдельных случаях проект «Дорожная карта», в которую помещают информацию о проблемных объектах и пути возобновления стройки, имеет очевидные недостатки.

Иногда для признания объекта проблемным властям недостаточно более полугода простоя стройки, так как юридически «все в порядке». Мошенники пользуются пробелами в законе.

В крайнем случае, государство предлагает дольщикам создать ЖСК и достраивать за свой счет. Тогда квартиры становятся буквально «золотыми».

Почему застройщикам выгодно отсутствие первоначального взноса

без взноса у застройщиков - картинка

Первоначальный взнос по ипотеке — удар для бюджета среднестатистической семьи. При этом именно молодые семьи активнее других категорий граждан соглашаются на дисконтные условия банков и строящих компаний.

Однако, вопреки распространенному мнению, застройщикам выгодно участие дольщиков в стройке без первой оплаты.

Как отсутствие изначального перевода влияет на застройщика?

По мнению представителей «Мегаполис-Сервис», возврат к докризисному ипотечному принципу и отказ от первоначального взноса — инициатива девелоперов.

Остановка стройки невыгодна всем ее участникам — банку, дольщику и строящей компании. Кроме того, это невыгодно для власти, так как вину за обман тысяч семей возлагают прежде всего на нее.

Ведь именно управляющие органы проверяют застройщиков и выдают разрешение на строительство.

Потеря доверия — не единственная причина стремления девелоперов «подогреть» желание потенциальных дольщиков вкладывать деньги в проект.

После кризисного времени, начавшегося в 2014-м году, ситуация более-менее стабилизировалась. Однако люди до сих пор неохотно покупают квартиры, а скидки, акции и снижение ставки уже не работают.

Зато возврат к отказу от первоначального взноса — возможность для молодых семей и льготников получить желаемое здесь и сейчас.

Недостатки отказа от первоначального взноса

Противоположной точки зрения придерживается департамент продаж ГК «Гранель». По их мнению, отступ от привычной системы первоначальных взносов не принесет заметных изменений на ипотечном рынке.

Банки пойдут на компенсацию рисков путем увеличения годовой ставки. Ее размер и итоговая стоимость кредита «отпугнут» потенциального заинтересованного клиента.

По словам эксперта, заемщику нужно продолжение поддержки и после действия льготного периода государственного субсидирования. Кредитуемые ожидают ослабления давления, так как они теряют возможность обслуживать кредиты по окончанию господдержки.

Например, молодые семьи, многодетные матери, пенсионеры и прочие малозащищенные категории граждан могут «нормально жить» с ипотекой первые 3-6 лет, однако следующие 10 лет после окончания льготного субсидирования им придется существовать на грани прожиточного минимума — если брать в расчет средний уровень дохода россиян в 2019 году.

Первоначальный взнос: варианты

где взять первоначальный взнос - изображение

Несмотря на принципиальность банков в вопросе первоначального взноса, существует возможность поработать в этом направлении.

Кроме использования положенных льгот, граждане выбирают неочевидные пути решения ипотечного вопроса. Рассмотрим некоторые из них.

Социальная ипотека

Ранее социальные льготы получали исключительно незащищенные слои населения. Однако теперь правительство РФ утверждает новый законопроект о социальной поддержке, основная цель которого — повышение среднего уровня жизни россиян.

Это включает в себя показатель доступности жилья для всех граждан страны.

Не секрет, что сегодня недвижимость доступна только обеспеченным жителям государства. При этом обеспеченным сегментом называют в основном лиц, ведущих предпринимательскую деятельность. В нашей стране преобладают наемные сотрудники со средним достатком.

Поэтому доступности жилья планируют достигать за счет бюджетных средств. Для этого разработана система социальной ипотеки, которая поддерживает граждан среднего класса и ниже — людей со средним и небольшим достатком.

  • Один из вариантов господдержки — единовременная субсидия на оплату первоначального взноса по ипотеке.
  • Правительство может выделить средства на льготную ставку кредитования.
  • Третий вариант — компенсация трат на проценты по кредиту.

Так, например, в Московской области обращают внимание на работников бюджетной сферы. Чтобы получить субсидию учителю, он должен иметь трудовой стаж в бюджетных органах Москвы (5 лет) и работать по трудовому договору более 10 лет на своей специальности.

Врачам необходимо иметь стаж от 3-х лет. Требования по трудовому договору остаются прежними. Для обеих категорий действует возрастное ограничение — 45 лет. По программе государство компенсирует 50% рыночной стоимости жилья.

Важно: Кроме бюджетников на программу могут рассчитывать молодые семьи.

Материнский капитал

Первоначальный взнос компенсируют материнским капиталом. Самый частый вариант использования государственной субсидии — улучшение жилищных условий или вложение в недвижимость.

Размер материнского капитала в 2019 году — 426 000 рублей. В зависимости от региона эта сумма становится 1/3 или ¼ от стоимости квартиры в новостройке.

То есть значительная часть кредита покрывается первым платежом. Это удобно и сокращает срок выплаты на годы.

Кроме того, материнский капитал избавляет от накопительного периода. С ним молодой семье придется увеличить срок ипотеки еще примерно на 5 лет, потому что до одобрения кредита они должны ежемесячно откладывать конкретную сумму, чтобы накопить на первоначальный взнос.

Без поддержки квартирная эпопея может растянуться на 30 лет. К слову, продолжительность жизни в России — 71 год.

Умелый маркетинг

акции банков - изображение

Банки заинтересованы в новых клиентах. Поэтому они действительно готовы на уступки ради улучшения статистики.

Поэтому перед покупкой квартиры обычно проводят мониторинг кредитно-финансовых организаций на предмет акционных предложений.

Например, вполне ожидаемо получить конкурентоспособное предложение по отсутствию первоначального взноса и невысокой для таких условий ставкой.

Недостатки метода:

  • Банк будет стараться компенсировать риски любой ценой. Поэтому за рекламным блеском стоит поискать мелкий шрифт, «звездочки» и крупные штрафы за просрочку платежей.
  • Бесконечно ждать подходящей акции не имеет смысла. Ее может и не быть. Наверное, это единственное место в процедуре оформления ипотеки, в котором можно положиться на случай.

Инициатором акций в сотрудничестве с банком часто устраивает застройщик. Это означает, что клиентов ограничат в выборе недвижимости.

Например, в рамках проектов одного девелопера или конкретного жилого комплекса.

Залог вместо взноса

Допустим, заемщик уже владеет недвижимостью. Кроме того, он уверен в стабильности своего дохода. В таком случае у него есть шанс получить ипотеку под залог этой жилплощади, взамен новой.

Кроме недвижимости залогом выступают любые ценности, которые вероятно составят альтернативу первому взносу — транспортное средство, драгметаллы, ценные бумаги. Имущество оценивают эксперты. Если ликвидность сомнительна, банк откажет.

Программа «Переезд»

Флагман этой схемы, банк «Левобережный», предлагает субсидировать первую выплату по ипотеке в стороннем банке.

Взамен ссуды он составляет с заемщиком договор. В нем говорится, что сумма с 19% годовых будет возвращена в полном объеме за счет средств, полученных с продажи уже имеющейся квартиры.

При этом оплата кредита не проходит ежемесячно, а единоразово — в конце года, когда квартира с разрешения банка будет продана.

Таким образом, переезжая со старой жилплощади в новую, клиент распоряжается прежним жильем в двух направлениях: погашает часть ипотеки и полностью вносит первую оплату.

Завышение стоимости

«Кто не рискует, тот не пьет шампанского на новоселье», — говорят авантюристы, которые завышают стоимость жилья перед банком.

После подтверждения оплаты первоначального взноса на завышенную сумму, банк одобряет кредит на остаточную стоимость, которая на самом деле полная.

Раньше такой «финт» проходил без труда. Однако на данный момент банки проводят строгую оценку жилплощади, где установленный факт завышения отнюдь не засвидетельствует о добропорядочности потенциального плательщика.

Кроме того, поставив подпись на бумаге, вы добровольно соглашаетесь на завышенную стоимость жилья. Существует вероятность, что продавец соблазнится перспективой получить на 30% больше, чем планировал. Дружба дружбой, ипотека врозь.

Агентство недвижимости или девелопер

Застройщики соглашаются субсидировать первоначальный взнос, если попросить. Часто на беспроцентной основе.

В их интересах распродать отстроенный объект в полном объеме, поэтому компании «цепляются» за каждого клиента.

Девелопер может предложить использовать этот прием в тандеме с завышением. Однако договор в таком случае заключают с физическим лицом. Банки не принимают подобных расписок от предпринимателей.

Очередь на улучшение жилищных условий

Государственная поддержка жителей «ветхого фонда» — одно из передовых проблемных направлений. Правительство действительно готово вкладывать деньги в переселение людей в улучшенные условия, так как этот показатель влияет на имидж власти.

Например, за последние несколько лет в СМИ «бушевало» несколько скандалов о выселении семей из сносимых домов. Практика выселения на улицу — не только произвол судьбы, но и произвол органов управления.

Поэтому на данном этапе очередная система позволяет таким гражданам получить до 40% от стоимости нового жилья или гарантировано добиться льготной ставки по ипотечному займу.

Разницу банку компенсирует государство, по аналогии с материнским капиталом. С ветхим фондом работает специальное отделение ФЦП «Жилище».

Военная ипотека

Военнослужащим предоставляют льготное субсидирование нового жилья в размере до 100% от его стоимости. Для этого контрактнику необходимо участвовать в НИС.

Накопительно-ипотечная система — президентская программа, по которой каждый солдат, проходящий службу, может реализовать свое законное право на квартиру.

При этом он сам выбирает метраж, район и прочие характеристики. Со служащими работает специальный орган ФГУ «Росвоенжилье».

Как это работает: Участник программы открывает целевой счет, на который государство ежемесячно начисляет средства. Начисления проходят вплоть до увольнения со службы.

При этом военный может оформить ипотеку. В таком случае, первую оплату спишут со счета. Затем с него ежемесячно отчисляют средства на выплату кредита.

Важно: В случае увольнения ипотеку пересчитают на стандартные условия.

»» Подробнее об ипотеке для военных в 2019 году.

Как накопить на первоначальный взнос

как накопить на взнос - изображение

В идеале используют уже имеющиеся источники быстрого дохода. По советам одного персонажа советского мультфильма, «нужно сначала продать что-нибудь ненужное». Например, автомобиль или другую квартиру.

На данный момент большим спросом пользуется даже заброшенная земля. Брошенный дачный участок, о котором давно забыли, сократит накопительный период на месяцы или даже год. Однако прощаться с «ненужным» автомобилем едва ли кому-нибудь хочется.

Сухие цифры

Эксперты в области финансового распределения оговаривают: время накопления достаточной суммы на первую оплату составляет от 3-х до 5-ти лет. Если семья имеет средний достаток 50 000 рублей, а квартира стоит 3,5 млн, первый взнос окажется в районе 700 000 рублей (30%).

Откладывая по 20 000 рублей в месяц, семья накопит нужную сумму. По такой схеме копить придется без месяца три года. Получается, что фактический срок ипотечной зависимости увеличивается на этот срок.

Если вы чувствуете в себе достаточно сил на дисциплину и «спартанский рацион», воспользуйтесь одной из накопительных стратегий.

Исследования

Финансовые исследователи в унисон утверждают: более половины европейцев никогда не копили деньги. Исследования затрагивают большие суммы. Для представителя среднего класса кредитование — выход из ситуации.

Но как обстоят дела на самом деле?

Например, в ходе своего исследования Шломо Бенарци выявил: менее одного процента американцев довольны потенциалом своих накоплений.

В противовес этому факту он выдвигает статистические данные: 1/3 американцев тратит более тысячи долларов в год на лотерейные билеты.

Такой парадокс он связывает с поведенческим контекстом — люди ленятся, не верят в свои возможности или попросту не знают, что такое — копить.

Иначе финансисты называют проблему «уклоном в настоящее». Самоконтроль в вопросе сбережений затрагивает будущее («мне нужно накопить на первый взнос по ипотеке через 5 лет»), однако в настоящем мы идем и тратим все сбережения на условные подарки к новому году.

Другая причина отсутствия накоплений имеет ментальный, подсознательный характер. Научный эксперимент показал — люди воспринимают накопление как потерю, даже если это не влечет никаких рисков.

А потеря становится настоящим психологическим ударом. То есть фактически откладывание части заработанных средств мы считаем урезанием собственной зарплаты, хотя это, естественно, не так.

Эксперименты

Эксперимент проводили на обезьянах: когда одной группе испытуемых давали яблоко, они были счастливы. Другой группе преподносили два яблока, но затем забирали одно из них. Обезьяны по-настоящему злились.

Школьная математика говорит, что разницы нет. Мозг расценивает как потерю то, что однако не несет никаких рисков. То же касается, например, пенсионных накоплений, которые, вопреки здравому смыслу, люди считают потерей нескольких процентов с собственной зарплаты.

Решение предлагают не физическое или «карательное». На психологическом уровне легче откладывать деньги, которые «еще не трогал» и о которых еще не знаешь. Как такое возможно?

Программа называется «Откладывай завтра, а не сегодня». То есть дисциплинировать себя таким образом, чтобы повышать накопительный потенциал, например, с каждым увеличением зарплаты.

В эксперименте 1998 года, сотрудникам одной компании предложили увеличивать накопления на 3% после каждого продвижения по службе. Через 5 лет их сбережения достигли 14% и уже не зависели от дохода.

Фактически, это должно «перевернуть сознание» — человек в итоге ощущает на себе, что «накопления завтра» являются залогом его счастливой жизни в настоящем.

К слову, среднестатистическая семья в Сингапуре тратит более 4000 долларов в год на лотерейные билеты.

Ипотечный калькулятор SIBSO

Воспользуйтесь нашим интерактивным калькулятором, чтобы узнать реальные цифры по своему кредиту. В меню калькулятора находится графа «Первоначальный взнос», в которую вы поместите предполагаемую сумму.

Изменяя это значение, вы в итоге определите итоговую разницу в общей стоимости ипотеки с разными параметрами. В графе «Итог» вы найдете общую сумму, не учитывающую размер первой выплаты.

Удобный интерфейс позволит варьировать процентную ставку, комиссии за использование программы и полную стоимость квартиры.

Таким образом, вы получите доступ к честному расчетному органу, через который удобно сравнивать предложения разных банков.

В правом верхнем углу калькулятора расположено два значка — график и формат PDF. Это комфортный способ выгрузки ваших персональных данных на наглядные табличный и графичный форматы. Распечатайте их, если вам необходима демонстрация данных.

Стоимость жилья:
Первоначальный взнос
Срок кредита
Процентная ставка
Схема погашения
  • аннуитет
  • классический
Единоразовая комиссия
%
Ежемесячная комиссия
%
Ежегодная комиссия
%
Ежемесячный платеж
Ежемесячная комиссия
Переплата в денежном выражении
в том числе
Проценты по кредиту
Ежемесячные выплаты по процентам
Единоразовая комиссия
Ежемесячная комиссия
Ежегодные платежи
Переплата в процентах
%
Общая сумма к возврату

Узнайте больше о возврате 13% по ипотеке.

Итог

Все исследования, которые проводили по выгоде изначальной выплаты объемной части кредита утверждают одно: ипотека без первоначального взноса невыгодна.

Переплата будет больше, при этом с повышенной процентной ставкой. Обращаться за таким предложением логично в экстренных случаях, когда других вариантов нет. В остальном действительно легче накопить нужную сумму.

Подробнее об ипотеке без первого взноса смотрите в видео:

Рекомендуем также наш подробный материал: Читайте о нововведениях и особенностях ипотеки в 2019 году.

Ипотека без первоначального взноса в 2019 — объективно про условия и калькулятор
5 (100%) 6

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here