Налог с продажи квартиры в 2019

0
173
Продажа квартиры - картинка

При продаже квартиры предыдущие собственники жилой недвижимости обязаны платить установленный законодательством налог. Однако есть ситуации, когда перечислений процентов от сделки в государственную казну можно избежать. Разберем юридическую подноготную процесса налогообложения при продаже квартиры в 2019 году.

Содержание:

Ставка от продажи квартиры в 2019 году

После законодательных нововведений по поводу налогообложения изменились тонкости оплаты налога от продажи квартиры для физических лиц. Чтобы рассчитать его точную сумму, нужно учитывать 2 важных момента:

  • сколько времени продавец владел недвижимостью;
  • как продавец стал владельцем недвижимости.

В результате учета этих двух ситуативных факторов получается просчитать точную сумму в конкретной ситуации.

Если вы стали собственником до 1 января 2016 года

продажа квартиры - картинка

Если вы официально стали собственником квартиры до первого января 2016 года, тогда уже через 3 года ее можно продать безо всякого налога.

Предположим, гражданин нашей страны стал собственником жилья первого июня 2014 года. В этом случае со второго июня 2017 года он уже сможет продать недвижимость без налога и деклараций.

Если вы стали собственником после 1 января 2016 года

ключи в руке - картинка

Если же вы стали официальным собственником квартиры после 1 января 2014 года, тогда еще действуют старые законодательные установки. Эту недвижимость можно продать без налога либо через 3 года, либо через 5 лет. Точный срок зависит от обстоятельств, в результате которых жилье стало вашей собственностью.

Рассмотрим оба возможных сценария.

Продажа квартиры без налога через 3 года

Через 3 года владения можно продать ту квартиру, которую вы получили путем:

  • приватизации;
  • ренты;
  • безвозмездной передачи (дарения);
  • наследства.

Например, вы приватизировали недвижимое имущество и зарегистрировали право собственности на него 1 апреля 2016 года. В этом случае продать жилье без дополнительных затрат можно 2 апреля 2019 года.

Продажа квартиры без налога через 5 лет

По другим сделкам, в частности купле-продажи, квартиру тоже можно продать без налога. Только сделать это получится через 5 лет после того, как вы стали ее новым собственником.

То есть, при покупке жилья 1 апреля 2016 года, продавать без дополнительных затрат его можно только со 2 апреля 2021 года.

Как узнать минимальный срок владения

Таймер на столе - картинка

Для правильного вычисления минимального срока владения жилым объектом необходимо суммировать месяца нахождения имущества в собственности. В таком случае результат получится точней и понятней, чем при подсчете полных лет.

3 года – то же самое, что и 36 месяцев. 5 лет – то же самое, что 60 месяцев. Дату, с момента которой необходимо начинать отсчет, вы можете увидеть в соответствующей выписке. Она выдается в ЕГРН – едином госреестре страны.

Если квартиру вы приобретали давно, тогда нужная информация может быть указана в предыдущих версиях этого документа.

Подобный подход к вычислению минимального срока владения касается всех жилых объектов: квартир, комнат, домов, жилых территорий в общежитии, садовых и земельных участков.

Что будет если продать жилье раньше

Вы можете продать недвижимость раньше, чем через 3 или 5 лет. Правда, в этом случае придется заплатить налог и подать налоговую декларацию.

Обойти необходимость платить часть средств от продажи в государственную казну можно только одним довольно рискованным способом. О нем поговорим ниже.

Как обойти налог

налог - картинка

Единственный действенный способ, как предыдущему владельцу не понести дополнительные расходы при продаже квартиры – это не продавать, а подарить жилье.

То есть, вы прикрываете сделку за безвозмездную передачу объекта, но затем получаете оговоренную сумму от получателя-покупателя. Стоит только учесть, что это крайне плохое решение не только с точки зрения законопослушности, но и рисков.

Важно: После того, как недвижимость перейдет в право собственности одаряемого, по закону он уже ничего вам не должен. Вам может встретиться порядочный человек, но риск остаться и без денег, и без квартиры слишком высок.

Действительное дарение

Если речь идет о ситуации с реальным дарением, тогда дополнительный расход придется не на дарителя, а на того человека, к которому переходит квартира в собственность. Платит он стандартную ставку НДФЛ в размере 13%.

Одаряемый обязан это делать, так как с точки зрения налогового кодекса, он получил доход в натуральном виде.

Дарение без НДФЛ

Отсутствует уплата налога только в том случае, если безвозмездная передача жилья происходит между близкими родственниками. В это понятие входит сделка людей, которые приходятся друг другу:

  • супругами;
  • родителями и родным ребенком;
  • родителями и усыновленным ребенком;
  • братьями и сестрами;
  • неполнородными братьями и сестрами (один общий родитель);
  • дедушкой, бабушкой и внуком.

Возьмем для примера мальчика 15 лет, которому родная сестра его отца решила подарить квартиру. Женщина приходится ребенку тетей, то есть не близким родственником по установленному законодательством положению.

Поэтому процесс облагается НДФЛ. В этом случае есть два возможных сценария:

    1. Тетя дарит квартиру напрямую, и племянник обязан заплатить 13% от примерной стоимости недвижимости.
    2. Тетя дарит квартиру своему брату, а он затем передаривает жилье сыну. В этом случае платить налог государству не нужно.

Важно: При выборе второго сценария не передаривайте жилой объект в один и тот же день. В противном случае будьте готовы к тому, что налоговая служба признает цепочку подобных сделок недействительной, и вам все же придется платить 13% с продажи.

С какой суммы вычитается налог

монеты - картинка

13% НДФЛ вычитается из общего дохода, вырученного от продажи жилого объекта стоимостью свыше 1 000 000 р.

Важно: Если жилой объект обошелся покупателю меньше миллиона, тогда ничего платить с этой суммы государству не нужно. Тем не менее налоговую декларацию заполнить все равно необходимо.

А если продать по заниженной цене

Раньше бы продажа квартиры стоимостью ниже 70% от ее кадастровой стоимости имела смысл, чтобы обойти крупные переплаты. Сегодняшние же нововведения делают этот вариант только невыгодным для лица, продающего недвижимое имущество.

Да, вы можете продать квартиру по заниженной цене. Тем не менее, согласно налоговому кодексу, если стоимость объекта в договоре ниже кадастровой, то существует специальная формула для вычисления налога.

Чтобы узнать его точную цифру, 70% кадастровой стоимости предмета сделки умножаете на коэффициент 0,7 и получаете результат.

Кадастровая стоимость представляет собой своего рода рыночную цену на недвижимость, но отличается от нее тем, что устанавливается государственным органом.

Индивидуальные особенности жилого помещения не учитываются, из-за чего часто кадастровые и рыночные цены на типовой объект могут сильно разниться.

Как узнать кадастровую стоимость

Получить информацию о кадастровой стоимости вашего недвижимого имущества можно официальным путем и неофициальным с помощью интернета.

Выбирайте оптимальный вариант в зависимости от того, знаете вы свой кадастровый номер или нет.

По кадастровому номеру недвижимости:

Необходимую информацию вы можете получить на сайте налоговой службы. Там заполните запрашиваемые данные и главное – укажите ГКН своего объекта в соответствующем поле. Система практически мгновенно выдаст вам результат.

Без кадастрового номера недвижимости:

Зайдите на сайт Росреестра. Дальше переходите в раздел, предлагающий информацию для справки по недвижимости. Укажите необходимые данные и система выдаст ваш ГКН. Чтобы узнать, что с ним дальше делать, прочитайте предыдущий абзац.

Обратиться официально в МФЦ:

Это хорошо, что вы узнали кадастровую стоимость в режиме онлайн. Только ее еще нужно теперь официально подтвердить соответствующим документом. Наиболее быстрое решение этой задачи – заказать справку. Для этого выполните следующие действия:

Шаг первый: Соберите необходимую базу документов:

  • оригинал права собственности на жилой объект;
  • экспликацию жилого объекта;
  • поэтажная планировка многоквартирных построек;
  • документ, подтверждающий вашу личность.

Если планировки и экспликации квартиры у вас нет, тогда необходимо заказать эти документы в бюро технической инвентаризации.

Шаг второй: Обращайтесь в ближайшую кадастровую палату либо в МФЦ.

Шаг третий: Проконтролируйте, чтобы сотрудник МФЦ или кадастровой палаты заполнил заявление от вашего имени, и распишитесь на документе.

Шаг четвертый: Ожидайте уведомления от сотрудников или вернитесь за справкой в назначенную вам дату.

Справку о кадастровой стоимости вам сделают бесплатно за 5-10 дней. Оплату с вас могут потребовать только в том случае, если вы захотите сделать документ в срочном порядке. Забрать справку можно там же, куда и первоначально обращались.

Когда нужно уплатить НДФЛ

НДФЛ - картинка

Налог государству от ваших доходов необходимо уплатить до следующего 15 июля. Если в этом году указанная дата уже прошла, тогда оплата производится к 15 июля следующего года.

Налоговая декларация

Этот документ необходимо заполнить и подать в налоговую службу до следующего 30 апреля после продажи квартиры. Расчет государственных отчислений вы проводите самостоятельно.

К справке 3-НДФЛ нужно доложить список документов, которые подтверждают, что произошли обстоятельства для вычета средств.

При выборе безналоговой схемы, когда требуемый срок от покупки объекта до его продажи еще не прошел, налоговую декларацию все равно нужно подать. В ней вы так и указываете, что НДФЛ по этой сделке равен нулю.

Пример

Гражданин Добронравов Сергей Степанович продал квартиру 10 января 2018 года. Следовательно, ему нужно уплатить налог до 15 июля 2019 года.

Декларацию по этой сделке Сергей Степанович обязан заполнить до 30 апреля 2019 года.

Последствия несвоевременной декларации доходов

Прошла сделка по квартире, находящейся в собственности не меньше трех лет. После того, как подсчитан налог с нее, информацию о доходе в налоговую подает продавец.

Не стоит тянуть до конца апреля, потому что в крайние дни сдачи в налоговой службе большие очереди.

Если своевременно подать декларацию вы не смогли, тогда придется уплатить штраф государству. Его размер составляет от 1000 р. до 30% от суммы задолженности.

При несвоевременной оплате налога физическим лицом в 2019 году полагается пеня и штрафные санкции в размере одной пятой части от суммы задолженности.

Необходимые документы

К налоговой декларации необходимо приложить следующий список документов:

  • ксерокопию договора купли-продажи жилья с указанием его цены;
  • документ-подтверждение, что вы получили деньги.

Чтобы получить расчет НДФЛ на базе программы «доходы минус расходы», требуется наличие следующих документов:

  • ксерокопия паспорта;
  • старый договор с правами распорядителя;
  • документ-подтверждение права собственности;
  • расчетный документ с указанием расходов – расписка предыдущего владельца, подтверждение банковской операции, чек о денежном переводе.

Подтвердить право собственности вы можете выпиской из ЕГРН.

Разрешенные методы снижения налога

инструменты - картинка

Если с момента, как вы стали собственником квартиры еще не прошли положенные в вашем случае 3 или 5 лет, снизить размер налога можно двумя способами. Они законны.

Первый способ: Из дохода либо 70% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, что окажется больше) вычитается имущественный вычет, равный 1 миллиону рублей.

Предположим, жилье стоило 10 миллионов рублей, а 70% от его кадастровой стоимости составляло 7 миллионов. Из последней цифры мы вычитаем имущественный вычет. Получаем 6 миллионов. Из этой суммы мы и отдаем в итоге 13% налога.

Этот вариант разумно использовать, когда:

  • нет документов по расходам;
  • место проживания перешло в вашу собственность безвозмездно;
  • фактические расходы оказались меньше 1 миллиона.

Второй способ: Из дохода вычитается расход на покупку.

Допустим, мы делаем покупку за 10 000 000 р., а продаем за 12 000 000 р. Плюс второго способа в том, что вы можете заплатить налог из разницы между доходом и расходом. В этом случае она составляет 2 000 000 р., поэтому именно от нее мы и вычитаем 13% НДФЛ.

Подсчитайте расходы при двух сценариях и сами определите для себя оптимальный вариант. Его выбираете вы, а не налоговая.

Другие вычеты

Начисления можно снизить любыми другими вычетами – социальным, стандартным, профессиональным, вычетом при приобретении другого жилья. Примените их в этом же году, и вы существенно сэкономите.

Особенности договора долевого участия

договор долевого участия - картинка

Разберем ситуацию, когда человек вкладывается в строительство постройки по договору долевого участия на этапе «котлована». Здесь важно отметить, что срок продажи недвижимого имущества без необходимости в уплате налогов в этом случае остается тем же.

То есть, при регистрации права собственности на жилой объект до 1 января 2016 года, то продать его можно через три года.

Если же вы сделали это после 1 января 2016 года, тогда получится продать собственность только через пять лет.

Важно: При долевом участии на этапе строительства срок продажи собственности без налогов отсчитывается с того момента, когда:

  • здание построено;
  • здание принято в эксплуатацию;
  • вас, как собственника, внесли в Росреестр.

Выход из договора по долевому участию

Если так произошло, что нужно расторгнуть договор долевого участия еще до этапа завершения строительства, то у вас еще не будет права собственности на объект. В этом случае необходимо заключить другой договор. В его основе будет лежать переуступка права требования.

Это законный выход из ситуации, позволяющий передать ваше место в долевом участии новому покупателю недвижимого имущества.

Важно: Если цена объекта по договору переуступки права требования выходит выше, чем в договоре по долевому участию, тогда с разницы этих сумм нужно платить 13% НДФЛ.

Пример

Предположим, гражданин Петров Иван Иванович заключил договор долевого участия размером в 10 000 000 р. Переуступили право требования за 10 500 000 р. Следовательно, Ивану Ивановичу необходимо заплатить государству 13% НДФЛ. То есть, из этой разницы в 500 000 р. он заплатит стране 15 000 р.

Нужно ли платить налог пенсионерам

Пенсионер - картинка

Часто у россиян возникает заблуждение по поводу пенсионных льгот на налоги при продаже жилых объектов. Стоит сразу разъяснить, что пенсия не относится к полноценному источнику дохода человека.

Да, с этого денежного потока тоже предусмотрено снятие 13% в сторону государственного бюджета, но страна не расценивает это как доход.

На практике же необходимость выплаты НДФЛ относится ко всем категориям российских граждан, в том числе и пенсионерам.

Налогообложение в этом случае происходит по стандартной ставке 13%, установленной налоговой службой безо всяких льгот и скидок.

Продажа и приобретение жилья в одном году

Если вы продаете и приобретаете жилой объект в одном и том же году, то в этом случае вы также обязаны платить часть от доходов в российскую казну. Делается это, если вашу недвижимость вы продали дороже, чем приобрели.

Хорошо, если имущественный вычет в размере 2 000 000 р. вы на правах покупателя еще не использовали. Тогда есть возможность сократить налог, который необходимо выплатить в этом календарном году.

При подобном сценарии вы, как владелец имущества, имеете полное право на 2 налоговых вычета:

  1. По приобретенной жилой недвижимости в размере 2 000 000 р.
  2. По проданной жилой недвижимости в размере 1 000 000 р.

Важно, чтобы эти два вычета не были использованы раньше. При обстоятельствах, когда покупная стоимость выгодней, тогда лучше использовать расходы на ее покупку, а не вычеты.

5 примеров расчета налога с продажи квартиры

Ключи от квартиры - картинка

Чтобы вы лучше усвоили изложенную выше информацию, приведем примеры типовых ситуаций, которые стабильно встречаются в России.

Пример 1

Гражданин Смирнов Александр Иванович продал недвижимое имущество за 10 400 000 р., которое купил ранее за 8 200 000 р. НДФЛ в этой ситуации можно рассчитать двумя способами:

  • с вычетом положенного Смирнову одного миллиона;
  • с разницы между ценой, за которую Смирнов купил и продал собственность.

Сравним выгодность первого и второго сценария:

  1. (8,2 – 1) х 13% = 936 000 р.
  2. (10,4 – 8,2) х 13% = 286 000 р.

Александру Ивановичу выгодней второй вариант.

Пример 2

Петрова Александра Викторовна купила недвижимое имущество в 2017 году по цене 4 800 000 р. Через несколько месяцев у нее приобрели это жилье за 6 300 000 р.

При этом она знает, что кадастровая стоимость объекта — 7 900 000 р. Умножаем сумму на коэффициент 0,7 и получаем 5 500 000 р. Эта цифра получается меньше новой цены, которая была указана в новом договоре купли-продажи.

Следовательно, по законодательству подоходный налог в этой ситуации необходимо рассчитывать с договорной цены размером 6 300 000 р.

Из нее мы вычитаем сумму, по которой гражданка Петрова приобретала жилье, то есть 4 800 000 р. и умножаем получившееся число на 13%.

В итоге Александра Викторовна заплатит 195 000 р. = 13% х (6,3 – 4,8)

Пример 3

В 2015 году Афанасьев Федор Иванович купил жилье за 1 250 000 р. Средняя зарплата мужчины составляет 110 000 р., за счет чего по декларации за 2015 год у Федора Ивановича накопилось 132 000 р.

Это позволяет ему использовать вычет во время приобретения и компенсировать 162 500 НДФЛ по формуле 1 250 000 р. х 13%.

По вычету у Федора Ивановича остается еще 750 000 р. (2 млн. – 1,25 млн). Они перейдут на покупку другого имущества.

В 2016 году он приобретает себе новое жилье за 1 520 000 р. По этой сделке у Федора Ивановича есть возможность компенсировать остаток, при условии, что средний уровень его заработной платы останется прежним.

В итоге он вернет со своей зарплаты в 2016 году 97 500 р. (13%, взятых с 750 000 р. остатка).

Пример 4

Медведев Владимир Владимирович получил в наследство жилое помещение, которое в дальнейшем продал за 3 100 000 р.

В этом же году он приобрел новое недвижимое имущество за 2 500 000 р. Раньше Владимир Владимирович вычет не использовал.

Вычитаем из 3 100 000 р. один миллионов и получаем 2 100 000 р. (вычет при продаже). Это и будет налооблагаемой базой. Затем из нее вычитаем два миллиона полагаемых в качестве вычета при покупке и получаем цифру 100 000 р.

Из этой суммы 13% составят 13 000 р.

Пример 5

Тиньков Руслан Борисович продал квартиру за 3 400 000 р., хотя ранее приобрел ее всего за 900 000 р. Затем гражданин приобрел дом за 3 200 000 р.

В связи с тем, что стоимость первого жилого объекта составляла меньше одного миллиона, который полагается в качестве вычета.

Им воспользоваться в этой ситуации выгодней. Налогооблаемой базой по проданной недвижимости с учетом вычетов по продаже и покупке окажется результат следующих подсчетов:

3 400 000 р. – 1 000 000 р. = 2 400 000 р.
2 400 000 р. – 2 000 000 р. = 400 000 р.

Итоговый налог – 52 000 р.

Условия для нерезидентов

Перечисленная в статье информация касается резидентов нашей страны, которые на законных основаниях пребывают на территории государства. Чтобы получить этот статус, вам необходимо было за последний год находиться в России более 183 дней.

Налоговым нерезидентам страны полагается повышенная процентная ставка на доходы физических лиц. Она составляет 30% от полученных доходов. Плюс для этой категории граждан не действуют имущественные вычеты.


Хотите узнать о возврате процентов по ипотеке? Прочитайте нашу инструкцию, как вернуть 13% через налоговую или работодателя.

Налог с продажи квартиры в 2019
5 (100%) 3

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here